Торгові центри та особливості їх оцінки

Дзюбанчук Ярослав
(Вінниця, Україна)
ЕКОНОМІКА ПІДПРИЄМСТВА ТА УПРАВЛІННЯ
(Фінансові відносини)
ТОРГОВІ ЦЕНТРИ ТА ОСОБЛИВОСТІ ЇХ ОЦІНКИ
Торговий центр (ТЦ) – це сукупність підприємств торгівлі, послуг, громадського харчування та розваг, підібраних відповідно до концепції і здійснюють свою діяльність в спеціально спланованому будинку (або комплексі таких), що знаходиться в професійному управлінні і підтримуваному у вигляді однієї функціональної одиниці.[2]
У ринковій економіці дуже поширені угоди з продажу успішних компаній, «готового» бізнесу, адміністративних будівель і торгових центрів, а також часткою в них. Для здійснення подібних угод виникає необхідність проведення оцінки бізнесу. Точну оцінку реалізованої власності можуть дати лише кваліфіковані суб’єкти оціночної діяльності.
Ринкова оцінка ТЦ багато в чому залежить від того, які його перспективи в майбутньому. При визначенні ринкової вартості ТЦ, перш за все, береться до уваги прогнозовані доходи, час та форма їх отримання власником. Безумовно враховуються всі ймовірні ризики.
Оцінка комерційної нерухомості є найбільш поширеним видом оцінки нерухомості. Термін «комерційна нерухомість» включає в себе широкий спектр об’єктів нерухомого майна, призначених для отримання прибутку в процесі експлуатації їх площ як основного елемента отримання прибутку.
В цілому, у сфері нерухомості використовуються три основні методичні підходи оцінки: витратний, порівняльний, дохідний.[2]
Чим вище прибутковий потенціал оцінюваного ТЦ, тим вище його вартість. На цьому принципі ґрунтується один з ключових підходів оцінки ТЦ – дохідний. Він заснований на уявленні про те, що вартість об’єкта нерухомості залежить від можливості отримання доходу, який може бути отриманий власником від володіння об’єктом. Цей підхід полягає у визначенні поточної вартості майбутніх чистих доходів від об’єкта оцінки.
В рамках порівняльного методу використовується метод порівняння продажів, який базується на принципі заміщення. Іншими словами, метод має в своїй основі припущення, що розсудливий покупець за виставлену на продаж нерухомість заплатить не більшу суму, ніж та, за яку можна придбати аналогічний за якістю та придатності об’єкт. Даний метод включає збір даних про ринок продажів і пропозицій по таким самим об’єктам нерухомості. Ціни на зіставні об’єкти потім коригуються з урахуванням параметрів, за якими ці об’єкти відрізняються від об’єкта оцінки.[1]
В основі витратного методу лежить принцип заміщення, згідно з яким інвестор не заплатить за об’єкт нерухомості суму більшу, ніж та, в яку обійдеться будівництво аналогічного за призначенням і якості об’єкта без надмірної затримки. Як правило, витратний підхід застосовується в оцінці окремих будинків.
Коротко оглянувши всі можливі методичні підходи, які оцінювач може використати в процесі визначення вартості ТЦ, можна сказати, що кожен з них є досить об’єктивним і використовується в залежності від вихідних даних щодо оцінюваного об’єкту, а також відносно кінцевої мети оцінки.
В різних випадках доцільно використовувати різні методи, та їх вибір покладається на власне бачення оцінювача, який може визначити прийнятність окремого методичного підходу для кожного окремого випадку.
Література:
1. Які основні поняття та класифікація торгових центрів? Веб-сайт: ZDANIE. URL: https://zdanie.com.ua/tradecenters/tc-class/ (дата звернення:03.03.2021)
2. Які є нормативно правове забезпечення оцінки ТРЦ, та принципи оцінки ТРЦ? Веб-сайт Вісник.URL: http://www.visnuk.com.ua/uk/publication/100005531-rozdil-8-metodi-tts (дата звернення:03.03.2021)
Науковий керівник: викладач фінансових дисциплін
Українець Наталя Василівна,