Особливості застосування порівняльного підходу в оцінюванні вартості майна

Заяць Артем
(Вінниця, Україна)
ЕКОНОМІКА ПІДПРИЄМСТВА ТА УПРАВЛІННЯ
(Фінансові відносини)
ОСОБЛИВОСТІ ЗАСТОСУВАННЯ ПОРІВНЯЛЬНОГО ПІДХОДУ В ОЦІНЮВАННІ ВАРТОСТІ МАЙНА
Порівняльний підхід є найлегшим у застосуванні у порівнянні з двома іншими. Він базується на легко доступній для оцінювача ринковій інформації і дозволяє отримати просту, логічно обґрунтовану думку. Порівняльний підхід до оцінки об’єктів рухомого майна є популярним та простим у застосуванні, особливо в містах, де велика пропозиція і можливо підібрати велику кількість аналогів.
За допомогою порівняльного підходу можна розрахувати вартість земельних ділянок, будинків та споруд, квартир та приміщень, цілісних майнових комплексів, машин та обладнання, колісних транспортних засобів, бізнесу підприємств та іншої інтелектуальної власності.[1] Цей підхід застосовується, як правило, для оцінки об’єктів масового і серійного виробництва за наявності достатньої кількості достовірної інформації про операції купівлі-продажу або ціни пропозиції.
Важливе питання при застосуванні порівняльного підходу – правильний вибір об’єкта порівняння – аналога. Основне правило полягає в тому, що об’єкт порівняння повинен володіти не тільки функціональною, але і класифікаційною схожістю з оцінюваним об’єктом.
Забезпеченість інформацією про об’єкти порівняння впливає на вибір методу розрахунку вартості. Якщо є ідентичний об’єкт або близький аналог, то застосовують метод прямого порівняння, якщо є тільки подібні об’єкти, то – метод розрахунку за питомими показниками або кореляційними моделям.
Ціни відібраних аналогічних об’єктів необхідно піддати серйозному аналізу, перш ніж приступити до використання їх в розрахункових процедурах. Ціни формуються під впливом безлічі різноманітних факторів і тому навіть у близьких аналогів вони можуть істотно відрізнятися. Проводячи аналіз ринку та збираючи дані про ціни, оцінювач повинен забезпечувати їх короткими коментарями, які будуть потім враховуватися при внесенні коригувань.
Поправки (коригування) вносяться в ціну продажу аналога в цілому або у ціну його одиниці порівняння, та розраховуються за такими основними методами:
1. Прямий аналіз характеристик
2. Метод амортизації витрат
3. Аналіз парних продажів
4. Регресійний аналіз
5. Експертний метод [2]
Найбільш поширеним при встановленні вартості, наприклад, будівель та споруд – є метод порівняння продажів. Метод порівняння продажів засновано на зіставленні й аналізі інформації про продаж аналогічних об’єктів нерухомості, як правило, за останні декілька місяців. Основним принципом методу порівняльних продажів є принцип заміщення, відповідно до якого за умов наявності на ринку декількох схожих об’єктів нерухомості, раціональний інвестор не заплатить більше суми, у яку обійдеться придбання нерухомості аналогічної корисності.
Метод порівняння продажів найчастіше включає такі етапи :
1. Вивчення стану та тенденцій змін ринку нерухомості за сегментом, до якого належить об’єкт оцінки; виявлення аналогів на дату продажу, що забезпечує спів- ставність об’єктів без корегувань.
2. Збір та систематизація потрібної інформації щодо обраного аналога, перевірка даних щодо умов порівняних угод (мотивація угоди, ступінь інформованості учасників, співставність умов фінансування, достатність часу експозиції об’єкта, наявність спеціальних умов продажу).
3. Виконання процесу порівняння аналогів з об’єктом оцінки та внесення поправок.
Отже, порівняльний підхід є найлегшим у застосуванні в порівнянні з іншими – дохідним і витратним підходами. Він базується на легко доступній для оцінювача ринковій інформації і дозволяє отримати просту, логічно обґрунтовану думку про оцінку об’єкта нерухомості. Такий підхід застосовується для визначення вартості оцінюваного об’єкта шляхом аналізу і порівняння цін недавніх продажів ідентичних чи аналогічних об’єктів на ефективно функціонуючому вільному ринку, де купують і продають зіставну власність добровільні покупці і продавці, приймаючи при цьому незалежні рішення.
Перевагами порівняльного підходу є те, що, по-перше, у підсумковій вартості відбивається думка типових продавців і покупців; по-друге, у цінах продажів відбивається зміна фінансових умов і інфляція; по-третє, даний підхід є статично обґрунтованим; по-четверте, вносяться коректування на відмінності порівнюваних об’єктів; і, звісно, порівняльний підхід є досить простий в застосуванні і дає надійні результати.
Література:
1. Постанова № 1440 від 10 вересня 2003 р. «Про затвердження Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав».
2. Постанова №1891 «Про затвердження Методики оцінки майна» від 10.12.2003р.
Науковий керівник: викладач фінансових дисциплін
Українець Наталя Василівна